Relembrando:
DEFINIÇÃO DE CONTRATO
Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial; sendo um negócio jurídico, requer, para sua validade, a observância dos requisitos legais (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei – art. 104 do C.C).
Condições de Validade dos Contratos:
A validade do contrato exige, precipuamente, acordo de vontades e também:
1) Requisitos subjetivos: Agente capaz: aptidão de alguém para exercer por si os atos da vida civil. Os artigos 3º e 4º do Código Civil excluem certas pessoas desta capacidade, considerando-os absolutamente incapazes e relativamente incapazes.
2) Requisitos objetivos: Objeto lícito, determinado e possível: o objeto do contrato deve ser aquele não proibido por lei, possível de ser individualizado para distinção entre outros e apto a ser o motivo do contrato.
3) Requisitos formais: Forma prescrita ou não defesa em lei: há casos em que a lei determina forma especial aos contratos, que se desobedecida, os tornam nulos de pleno direito. Para aqueles casos em que há liberdade de forma, as partes devem agir sempre de boa fé, em conformidade com a lei.
DOS TIPOS DE CONTRATOS (aqui começou a II Unidade):
CONTRATOS DE DOAÇÃO (ARTIGO 538 DO CC):
Doação é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio, bens ou vantagens para o de outra, que os aceita.
Nesse tipo de contrato, é necessário haver o aceite expresso, tácito ou presumido, por parte da outra pessoa que recebe a doação.
Tipos de doação:
Doação Pura ou simples:
É feita por mera liberalidade, sem condição presente ou futura, sem encargo, sem termo, enfim, sem quaisquer restrições ou modificações para a sua constituição ou execução. É aquela que é feita sem interesse, ou seja, a pessoa não quer nada em troca.
Doação remuneratória:
É aquela em que, sob aparência de mera liberalidade, há firme propósito do doador de pagar serviços prestados pelo donatário ou alguma outra vantagem que haja recebido dele.
Doação com encargo:
É aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro ou do interesse geral. A doação só se efetivará quando a outra parte cumprir o encargo (Ex: o pai que diz ao filho: se você passar de ano na escola eu lhe dou um carro de presente. Ele só ganha depois que passar de ano).
Promessa de doação:
Tem como característica a de dar a coisa certa.
Invalidação e Revogação da doação:
Invalidar-se-á a doação se ocorrer casos de nulidade comuns aos contratos em geral, se se apresentarem os vícios que lhe são peculiares, ou se houver a presença de vícios de consentimento, como o erro, o dolo, a coação, e de vícios sociais, como a simulação e a fraude contra credores, que a tornam anulável.
Enquanto que a revogação de um direito é a possibilidade de que um direito subjetivo, em dadas circunstâncias, por força de uma causa contemporânea à sua aquisição, possa ou deva retornar ao seu precedente titular; o doador não poderá revogar unilateralmente, no todo ou em parte, se já houve aceitação pelo donatário, salvo se ocorrerem às hipóteses previstas na lei.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA:
É um contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, consensual ou solene e translativo do domínio (não no sentido de operar sua transferência, mas de servir como titulus adquirendi, isto é, de ser o ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento datradição ou da transcrição). O contrato de compra e venda vem a ser um título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a tradição e a transcrição, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.
Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento; bastará o acordo de vontades sobre a coisa e o preço; a coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in comércio e ter a possibilidade de ser transferida ao comprador; o preço, que deverá apresentar pecuniariedade, por constituir um soma em dinheiro, seriedade e certeza; o consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente à capacidade de obrigar-se.
Em outras palavras:
O contrato de compra e Venda se dá através de três requisitos:
1) A existência do objeto, ou seja, de algo que se vende.
2) A individuação da coisa, ou seja, a coisa (o objeto) deve ser identificada, qualificada.
3) O objeto do contrato deve estar livre e desembaraçado de qualquer problema.
O contrato de Compra e Venda tem os seguintes efeitos jurídicos:
a) a obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço;
b) obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção;c) responsabilidade pelos riscos e despesas;
d) direito aos cômodos antes da tradição;
e) responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;
f) direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;
Características de um contrato de compra e venda:
Bilateralidade, consensualidade, onerosidade, pois esse tipo de contrato cria as relações jurídicas de direitos e de obrigações, conforme dito acima.
Responsabilidade pelos riscos:
Se a coisa se perder por culpa do vendedor, a responsabilidade é do mesmo, mas se vier a se perder por conta do comprador, a responsabilidade passa a ser deste e se vier a se perder por culpa de ambos, a responsabilidade recai sobre os dois.
OBS: Até a entrega da coisa, o risco é por contra do vendedor.
CONTRATO DE VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Através da compra e venda com reserva de domínio, não se transfere a plena propriedade da coisa ao comprador, pois ao vendedor fica reservado o direito ao domínio da coisa em função da cláusula pactum reservati dominii. O comprador possui tão somente a posse da coisa, continuando o domínio reservado ao vendedor até o pagamento integral do preço da coisa ou bem objeto do contrato. Só haverá transferência de domínio ao comprador após o pagamento integral do preço.
Estes contratos são aqueles celebrados a prazo, no qual o preço é devido em prestações. Esta cláusula possibilita segurança ao vendedor, visto que este pode retomar a coisa que está na posse do comprador ou de terceiros caso haja inadimplemento do contrato; é uma garantia ao vendedor do pagamento integral do preço. Este contrato é semelhante aos contratos de alienação fiduciária, porém este último possui natureza jurídica diversa do primeiro porque é celebrado por instituições financeiras e possui lei própria.
COMPRA E VENDA DE PROTÓTIPO:
É aquele contrato que se refere à compra do que estava descrito no projeto, ou seja, nas mesmas características descritas no protótipo (Ex: aquelas marketings de edifício têm que ser igual ao do projeto).
COMPRA E VENDA DE AMOSTRAGEM:
Ocorre geralmente com a venda dos medicamentos, que são expostos como amostra grátis, com as características do produto.
VENDA POR DEGUSTAÇÃO:
São aquelas vendas feitas após realizarmos uma degustação do produto que nos são apresentados nos supermercados, por exemplo. Nós provamos e depois compramos o produto.
CONTRATO DE VENDA SOBRE DOCUMENTOS:
São aqueles contratos realizados geralmente quando compramos um eletrodoméstico na Eletro Shopping e não levamos a coisa na hora, por exemplo. Compramos uma geladeira, o vendedor nos entrega toda a documentação referente ao objeto ajustado e se compromete a entregar a coisa no prazo ajustado.
São responsabilidades do vendedor nesse tipo de contrato:
Cumprir o prazo de entrega dos documentos e da coisa vendida;
Firmar um seguro sobre a cosia vendida, para não ter prejuízo com alguns imprevistos até a hora da entrega;
Responder pelas questões tributárias até a entrega da coisa ao comprador.
São responsabilidades do comprador:
Pagar o preço ajustado pelo objeto.
Responsabilidade pelo recebimento da coisa.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS MÓVEIS:
É regulado pelo código civil. Na hipótese de coisa móvel, esta terá que ser infungível (veículos, roupas, livros, filmes cinematográficos, telefones, aparelhagem de som, etc), pois para as coisas fungíveis (milho, feijão, arroz, café, etc), aplica-se o contrato de mútuo.
É imprescindível o preço ou valor do aluguel (remuneração) a ser paga pelo locatário, pois não existindo a cobrança de um preço, não será contrato de locação, e sim de comodato, hipótese em que haveria o gozo ou uso da coisa gratuitamente. O preço normalmente é fixado pelas partes, podendo ainda ser definido por arbitramento ou por ato governamental. O valor da locação deve ser real e não simbólico, determinado ou determinável, cujo pagamento, regra geral, é feio em dinheiro, podendo, entretanto, ser efetivado de forma mista, sendo parte em dinheiro e parte em obra
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIL NÃO RESIDENCIAL:
São locações realizadas com o intuito de não residencial e nem tampouco comercial.
São exemplos desse tipo de contrato, as locações realizadas para se estabelecer um consultório odontológico, um escritório de advocacia.
O prazo de locação é de 30 meses.
Antes de finalizar o prazo contratual, o locador deverá comunicar ao locatário, em até 30 dias antes do prazo final, que não tem mais interesse em renovar o contrato.
Características do contrato não residencial:
Uso e gozo do inquilino até o término do contrato;
O inquilino se responsabiliza pelo imóvel como se seu fosse;
O inquilino não poderá modificar as características do imóvel sem a autorização expressa do locador;
O inquilino deverá pagar em dia o valor do aluguel e as demais despesas ajustadas no contrato;
O inquilino não poderá sublocar o imóvel;
O inquilino deverá entregar o imóvel, ao final do contrato, com as mesmas características encontradas no início do contrato.
CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação decorra, tão-somente, de determinado tempo. O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.
Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.
Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminado.
A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.
É regulado pela Lei 8.245/91 e pela Lei 12.112/2009.
É o contrato realizado com a finalidade de comércio. Ali o locatário irá estabelecer o seu ponto comercial, quando ele instalar o comércio no local.
Observa-se que o ponto comercial, assim como o fundo de comércio, pertence ao locatário, que poderá vendê-los ou repassá-los ao locador, se quiser, quando o mesmo encerrar a suas atividades no local.
O prazo máximo desse tipo de locação é de até 60 meses, ou seja, 05 anos, podendo ser feito por um prazo menor, ficando a critério das partes, já que o contrato é um acordo de vontade entre as partes e faz lei entre ambas (pacta sunt servanda).
Antes de finalizar o prazo do contrato, o locador e o locatário deverão se comunicar, por escrito, até 06 meses antes da data final do contrato, se desejam ou não renovar o contrato.
Se o locador não renovar o contrato ao final, este não poderá abrir no local, um comércio com o mesmo ramo em que estava sendo realizado pelo locatário anterior.
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
Contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição.
Sempre que as partes não tenham acordado num certo resultado, mas numa atividade a ser desenvolvida de forma regular e periódica, qualquer uma delas pode livremente fazer cessar o contrato quando não tenham estabelecido uma duração, ainda que indireta, para o mesmo.
Em alguns casos este tipo de contrato goza de parte da proteção que encontramos no contrato de trabalho. Esse é o caso da regulamentação do trabalho no domicílio. Genericamente, a prestação de serviços pode ser assegurada sob diversas formas, tais como profissional liberal, sociedade comercial e comerciante em nome individual. Estas formas estão sujeitas a diferentes regimes legais e tributários.
Os profissionais liberais estão submetidos, em algumas situações, ao regime dosacidentes de trabalho.
Características desse tipo de trabalho:
Subordinação hierárquica;
Cumprimento de horário;
Dependência financeira
De acordo com o Artigo 598 do Código Civil, o prazo máximo de duração de tal contrato é de até 04 anos.
CONTRATO DE COMODATO
Tem por objeto a entrega de uma coisa, para ser usada e depois restituída. O primeiro e empréstimo para uso apenas e o segundo para consumo. O comodato e o empréstimo gratuito das coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto. Sendo comodante que sede a coisa e comodatário que recebe a coisa.
Sendo três suas características essenciais:
Gratuidade do Contrato, infungibilidade do objeto e aperfeiçoamento com a tradição deste.
A necessidade da gratuidade decorre de sua própria natureza, senão iria ser confundida com a locação, caso fosse oneroso. A infungibilidade do objeto implica na restituição da mesma coisa recebida em empréstimo. Se fungível ou consumível, haverá Mutuo. Porém o Comodato pode ser móvel ou imóvel.
Por aperfeiçoar-se com a tradição ele é unilateral. O empréstimo é para uso temporário, e seu ajuste pode ser por prazo determinado ou indeterminado. Por não ser exigida forma especial, podendo até ser verbal ele é contrato não solene.
Obrigações do Comodatário:
a) Conservar a coisa - O Comodatário deve conservar a coisa como se sua própria fosse, evitando desgastá-la, não podendo alugá-la, nem emprestá-la. Responde pelas despesas de conservação, não podendo recobrar do comodante as comuns, como alimentação do animal emprestado, por exemplo. Como possuidor de boa fé, tem direito a indenização das benfeitorias e a retenção da coisa.
Desse modo, o comodatário só pode usar a coisa de forma adequada, se fugir do acordado contratual ou da natureza dela, responde por perdas e danos. Podendo também dar ensejo a causa de resolução do contrato.
b) A restituição da coisa deve ser feita no prazo convencionado, ou, não sendo este determinado, findo o necessário ao uso concedido. Ex. empréstimo de trator para colheita, pressume-se que findo o prazo com o fim desta. Todo comodatário que negar-se a restituir a coisa, praticará esbulho e estará sujeito a ação de reintegração de posse, além de incidir em dupla sanção, quais sejam:
Responderá pelos riscos da mora e terá de pagar aluguel durante o tempo do atraso. Em regra, o comodatário não responde pelos riscos da coisa, mas, se estiver em mora, responde por sua perda ou deterioração, mesmo decorrentes de caso fortuito.
EXTINÇÃO DO COMODATO
Extingue-se o Comodato:
a) Pelo advento do termo convencionado, ou havendo estipulação nesse sentido, pela utilização da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada.
b) Pela resolução, por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento, pelo comodatário, de suas obrigações.
c) Por sentença a pedido do comodante, provada a necessidade imprevista e urgente.
d) Pela morte do comodatário se o contrato for celebrado intuito personae, caso que as vantagens dele decorrentes.
DEFINIÇÃO DE CONTRATO
Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial; sendo um negócio jurídico, requer, para sua validade, a observância dos requisitos legais (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei – art. 104 do C.C).
Condições de Validade dos Contratos:
A validade do contrato exige, precipuamente, acordo de vontades e também:
1) Requisitos subjetivos: Agente capaz: aptidão de alguém para exercer por si os atos da vida civil. Os artigos 3º e 4º do Código Civil excluem certas pessoas desta capacidade, considerando-os absolutamente incapazes e relativamente incapazes.
2) Requisitos objetivos: Objeto lícito, determinado e possível: o objeto do contrato deve ser aquele não proibido por lei, possível de ser individualizado para distinção entre outros e apto a ser o motivo do contrato.
3) Requisitos formais: Forma prescrita ou não defesa em lei: há casos em que a lei determina forma especial aos contratos, que se desobedecida, os tornam nulos de pleno direito. Para aqueles casos em que há liberdade de forma, as partes devem agir sempre de boa fé, em conformidade com a lei.
DOS TIPOS DE CONTRATOS (aqui começou a II Unidade):
CONTRATOS DE DOAÇÃO (ARTIGO 538 DO CC):
Doação é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio, bens ou vantagens para o de outra, que os aceita.
Nesse tipo de contrato, é necessário haver o aceite expresso, tácito ou presumido, por parte da outra pessoa que recebe a doação.
Tipos de doação:
Doação Pura ou simples:
É feita por mera liberalidade, sem condição presente ou futura, sem encargo, sem termo, enfim, sem quaisquer restrições ou modificações para a sua constituição ou execução. É aquela que é feita sem interesse, ou seja, a pessoa não quer nada em troca.
Doação remuneratória:
É aquela em que, sob aparência de mera liberalidade, há firme propósito do doador de pagar serviços prestados pelo donatário ou alguma outra vantagem que haja recebido dele.
Doação com encargo:
É aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro ou do interesse geral. A doação só se efetivará quando a outra parte cumprir o encargo (Ex: o pai que diz ao filho: se você passar de ano na escola eu lhe dou um carro de presente. Ele só ganha depois que passar de ano).
Promessa de doação:
Tem como característica a de dar a coisa certa.
Invalidação e Revogação da doação:
Invalidar-se-á a doação se ocorrer casos de nulidade comuns aos contratos em geral, se se apresentarem os vícios que lhe são peculiares, ou se houver a presença de vícios de consentimento, como o erro, o dolo, a coação, e de vícios sociais, como a simulação e a fraude contra credores, que a tornam anulável.
Enquanto que a revogação de um direito é a possibilidade de que um direito subjetivo, em dadas circunstâncias, por força de uma causa contemporânea à sua aquisição, possa ou deva retornar ao seu precedente titular; o doador não poderá revogar unilateralmente, no todo ou em parte, se já houve aceitação pelo donatário, salvo se ocorrerem às hipóteses previstas na lei.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA:
É um contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, consensual ou solene e translativo do domínio (não no sentido de operar sua transferência, mas de servir como titulus adquirendi, isto é, de ser o ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento datradição ou da transcrição). O contrato de compra e venda vem a ser um título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a tradição e a transcrição, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.
Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento; bastará o acordo de vontades sobre a coisa e o preço; a coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in comércio e ter a possibilidade de ser transferida ao comprador; o preço, que deverá apresentar pecuniariedade, por constituir um soma em dinheiro, seriedade e certeza; o consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente à capacidade de obrigar-se.
Em outras palavras:
O contrato de compra e Venda se dá através de três requisitos:
1) A existência do objeto, ou seja, de algo que se vende.
2) A individuação da coisa, ou seja, a coisa (o objeto) deve ser identificada, qualificada.
3) O objeto do contrato deve estar livre e desembaraçado de qualquer problema.
O contrato de Compra e Venda tem os seguintes efeitos jurídicos:
a) a obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço;
b) obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção;c) responsabilidade pelos riscos e despesas;
d) direito aos cômodos antes da tradição;
e) responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;
f) direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;
Características de um contrato de compra e venda:
Bilateralidade, consensualidade, onerosidade, pois esse tipo de contrato cria as relações jurídicas de direitos e de obrigações, conforme dito acima.
Responsabilidade pelos riscos:
Se a coisa se perder por culpa do vendedor, a responsabilidade é do mesmo, mas se vier a se perder por conta do comprador, a responsabilidade passa a ser deste e se vier a se perder por culpa de ambos, a responsabilidade recai sobre os dois.
OBS: Até a entrega da coisa, o risco é por contra do vendedor.
CONTRATO DE VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Através da compra e venda com reserva de domínio, não se transfere a plena propriedade da coisa ao comprador, pois ao vendedor fica reservado o direito ao domínio da coisa em função da cláusula pactum reservati dominii. O comprador possui tão somente a posse da coisa, continuando o domínio reservado ao vendedor até o pagamento integral do preço da coisa ou bem objeto do contrato. Só haverá transferência de domínio ao comprador após o pagamento integral do preço.
Estes contratos são aqueles celebrados a prazo, no qual o preço é devido em prestações. Esta cláusula possibilita segurança ao vendedor, visto que este pode retomar a coisa que está na posse do comprador ou de terceiros caso haja inadimplemento do contrato; é uma garantia ao vendedor do pagamento integral do preço. Este contrato é semelhante aos contratos de alienação fiduciária, porém este último possui natureza jurídica diversa do primeiro porque é celebrado por instituições financeiras e possui lei própria.
COMPRA E VENDA DE PROTÓTIPO:
É aquele contrato que se refere à compra do que estava descrito no projeto, ou seja, nas mesmas características descritas no protótipo (Ex: aquelas marketings de edifício têm que ser igual ao do projeto).
COMPRA E VENDA DE AMOSTRAGEM:
Ocorre geralmente com a venda dos medicamentos, que são expostos como amostra grátis, com as características do produto.
VENDA POR DEGUSTAÇÃO:
São aquelas vendas feitas após realizarmos uma degustação do produto que nos são apresentados nos supermercados, por exemplo. Nós provamos e depois compramos o produto.
CONTRATO DE VENDA SOBRE DOCUMENTOS:
São aqueles contratos realizados geralmente quando compramos um eletrodoméstico na Eletro Shopping e não levamos a coisa na hora, por exemplo. Compramos uma geladeira, o vendedor nos entrega toda a documentação referente ao objeto ajustado e se compromete a entregar a coisa no prazo ajustado.
São responsabilidades do vendedor nesse tipo de contrato:
Cumprir o prazo de entrega dos documentos e da coisa vendida;
Firmar um seguro sobre a cosia vendida, para não ter prejuízo com alguns imprevistos até a hora da entrega;
Responder pelas questões tributárias até a entrega da coisa ao comprador.
São responsabilidades do comprador:
Pagar o preço ajustado pelo objeto.
Responsabilidade pelo recebimento da coisa.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS MÓVEIS:
É regulado pelo código civil. Na hipótese de coisa móvel, esta terá que ser infungível (veículos, roupas, livros, filmes cinematográficos, telefones, aparelhagem de som, etc), pois para as coisas fungíveis (milho, feijão, arroz, café, etc), aplica-se o contrato de mútuo.
É imprescindível o preço ou valor do aluguel (remuneração) a ser paga pelo locatário, pois não existindo a cobrança de um preço, não será contrato de locação, e sim de comodato, hipótese em que haveria o gozo ou uso da coisa gratuitamente. O preço normalmente é fixado pelas partes, podendo ainda ser definido por arbitramento ou por ato governamental. O valor da locação deve ser real e não simbólico, determinado ou determinável, cujo pagamento, regra geral, é feio em dinheiro, podendo, entretanto, ser efetivado de forma mista, sendo parte em dinheiro e parte em obra
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIL NÃO RESIDENCIAL:
São locações realizadas com o intuito de não residencial e nem tampouco comercial.
São exemplos desse tipo de contrato, as locações realizadas para se estabelecer um consultório odontológico, um escritório de advocacia.
O prazo de locação é de 30 meses.
Antes de finalizar o prazo contratual, o locador deverá comunicar ao locatário, em até 30 dias antes do prazo final, que não tem mais interesse em renovar o contrato.
Características do contrato não residencial:
Uso e gozo do inquilino até o término do contrato;
O inquilino se responsabiliza pelo imóvel como se seu fosse;
O inquilino não poderá modificar as características do imóvel sem a autorização expressa do locador;
O inquilino deverá pagar em dia o valor do aluguel e as demais despesas ajustadas no contrato;
O inquilino não poderá sublocar o imóvel;
O inquilino deverá entregar o imóvel, ao final do contrato, com as mesmas características encontradas no início do contrato.
CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação decorra, tão-somente, de determinado tempo. O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.
Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.
Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminado.
A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.
É regulado pela Lei 8.245/91 e pela Lei 12.112/2009.
É o contrato realizado com a finalidade de comércio. Ali o locatário irá estabelecer o seu ponto comercial, quando ele instalar o comércio no local.
Observa-se que o ponto comercial, assim como o fundo de comércio, pertence ao locatário, que poderá vendê-los ou repassá-los ao locador, se quiser, quando o mesmo encerrar a suas atividades no local.
O prazo máximo desse tipo de locação é de até 60 meses, ou seja, 05 anos, podendo ser feito por um prazo menor, ficando a critério das partes, já que o contrato é um acordo de vontade entre as partes e faz lei entre ambas (pacta sunt servanda).
Antes de finalizar o prazo do contrato, o locador e o locatário deverão se comunicar, por escrito, até 06 meses antes da data final do contrato, se desejam ou não renovar o contrato.
Se o locador não renovar o contrato ao final, este não poderá abrir no local, um comércio com o mesmo ramo em que estava sendo realizado pelo locatário anterior.
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
Contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição.
Sempre que as partes não tenham acordado num certo resultado, mas numa atividade a ser desenvolvida de forma regular e periódica, qualquer uma delas pode livremente fazer cessar o contrato quando não tenham estabelecido uma duração, ainda que indireta, para o mesmo.
Em alguns casos este tipo de contrato goza de parte da proteção que encontramos no contrato de trabalho. Esse é o caso da regulamentação do trabalho no domicílio. Genericamente, a prestação de serviços pode ser assegurada sob diversas formas, tais como profissional liberal, sociedade comercial e comerciante em nome individual. Estas formas estão sujeitas a diferentes regimes legais e tributários.
Os profissionais liberais estão submetidos, em algumas situações, ao regime dosacidentes de trabalho.
Características desse tipo de trabalho:
Subordinação hierárquica;
Cumprimento de horário;
Dependência financeira
De acordo com o Artigo 598 do Código Civil, o prazo máximo de duração de tal contrato é de até 04 anos.
CONTRATO DE COMODATO
Tem por objeto a entrega de uma coisa, para ser usada e depois restituída. O primeiro e empréstimo para uso apenas e o segundo para consumo. O comodato e o empréstimo gratuito das coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto. Sendo comodante que sede a coisa e comodatário que recebe a coisa.
Sendo três suas características essenciais:
Gratuidade do Contrato, infungibilidade do objeto e aperfeiçoamento com a tradição deste.
A necessidade da gratuidade decorre de sua própria natureza, senão iria ser confundida com a locação, caso fosse oneroso. A infungibilidade do objeto implica na restituição da mesma coisa recebida em empréstimo. Se fungível ou consumível, haverá Mutuo. Porém o Comodato pode ser móvel ou imóvel.
Por aperfeiçoar-se com a tradição ele é unilateral. O empréstimo é para uso temporário, e seu ajuste pode ser por prazo determinado ou indeterminado. Por não ser exigida forma especial, podendo até ser verbal ele é contrato não solene.
Obrigações do Comodatário:
a) Conservar a coisa - O Comodatário deve conservar a coisa como se sua própria fosse, evitando desgastá-la, não podendo alugá-la, nem emprestá-la. Responde pelas despesas de conservação, não podendo recobrar do comodante as comuns, como alimentação do animal emprestado, por exemplo. Como possuidor de boa fé, tem direito a indenização das benfeitorias e a retenção da coisa.
Desse modo, o comodatário só pode usar a coisa de forma adequada, se fugir do acordado contratual ou da natureza dela, responde por perdas e danos. Podendo também dar ensejo a causa de resolução do contrato.
b) A restituição da coisa deve ser feita no prazo convencionado, ou, não sendo este determinado, findo o necessário ao uso concedido. Ex. empréstimo de trator para colheita, pressume-se que findo o prazo com o fim desta. Todo comodatário que negar-se a restituir a coisa, praticará esbulho e estará sujeito a ação de reintegração de posse, além de incidir em dupla sanção, quais sejam:
Responderá pelos riscos da mora e terá de pagar aluguel durante o tempo do atraso. Em regra, o comodatário não responde pelos riscos da coisa, mas, se estiver em mora, responde por sua perda ou deterioração, mesmo decorrentes de caso fortuito.
EXTINÇÃO DO COMODATO
Extingue-se o Comodato:
a) Pelo advento do termo convencionado, ou havendo estipulação nesse sentido, pela utilização da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada.
b) Pela resolução, por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento, pelo comodatário, de suas obrigações.
c) Por sentença a pedido do comodante, provada a necessidade imprevista e urgente.
d) Pela morte do comodatário se o contrato for celebrado intuito personae, caso que as vantagens dele decorrentes.
Um abraço a todos os internautas,
Eudes Borges.
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